기준금리 인하, 부동산 공부의 필요성 (내집 마련은 언제쯤..?)

집들이를 다녀왔다.

얼마 전, 대학교 때 친하게 지내던 형의 집들이를 다녀왔다. 머지않아 결혼을 앞두고 있는데, 신혼집으로 이번에 집을 구한 것이다.
신도시라 전반적으로 아파트 내외부적으로 깔끔하게 좋았다. 매매가격을 듣고 깜짝 놀라긴 했다.
 
한편, 나도 이제 슬슬 집을 알아봐야겠다는 생각이 크게 들었다. 살면서 주택청약은 당시에 핫했던 흑석자이 무순위 청약(경쟁률 83만 대 1), 현재 거주지 근처에 짓고 있는 중대형급 아파트 청약 두 번의 경험밖에 없었고, 이마저도 주변에서 좋다고 하니 시도했던 건 들이다. 결과는 모두 낙방이었다.
 
한번 날을 잡고 공부해야지 했었지만, 이래저래 시간만 흘려보냈었는데, 이번에 집들이를 계기로 정말 공부를 해놓긴 해야겠다는 생각이 들었다. 미리 공부를 해놔야 기회가 왔을때 잡을 수 있겠다.
 

한국은행, 기준금리 0.25%P 깜짝 인하, 2 연속 인하는 15년만

24년 11월 28일 한국은행이 기준금리 3.25%P에서 3.00% P로 인하했다. 내수 부진과 수출둔화로 인한 경기 부양을 위한 판단으로 해석된다. 기준 금리의 인하로 시장에 돈이 풀리게 되면 전통적인 자산의 가격, 특히 부동산의 가격 상승이 나타났다.
 
2020년과 2021년, 기준금리가 1%이하로 내려갔을 때, 가계 신용 증가율은 8%대로 두 배 가까이 치솟았고, 주택담보대출 건수도 증가했다. 금리 인하의 효과가 시차를 두고 나타나는 현상으로 통상 12~18개월 내에 반영되었다.
 

코스톨라니 달걀 모형

 

 
유명한 코스톨라니의 달갈모형이다. 금리가 인하되고 있는 현재, B 정도의 위치에 있다고 판단된다. B위치에서 채권투자를 하라고 되어 있으나, 지금 진입하기에는 늦은 상황으로 보고 있고, 다음 단계를 바라봐야 하겠다. 그다음이 C의 부동산 투자 단계이다. 금리가 아직은 더 하락을 해야겠지만 미리미리 공부해서 손해 볼 건 없다고 생각한다.
 

주택 청약 공부

주택청약에 대해 알아봤다. 아래 그림은 유튜브 집코노미에서 인용한 그림이다.

임대/분양

청약은 먼저 1. 임대, 2. 분양으로 나뉜다.
임대 : 일정기간 동안 빌려씀
분양 : 소유/매매 가능 (내 집마련!)
 

공공/민간

다음으로 1. 공공, 2. 민간으로 나뉜다.
공공 : 국가, 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적 사업 주체가 하는 사업
민간 : 민간업체에서 진행
 
1. 공공임대 : 장기전세, 행복주택(사회초년생, 신혼부부)
2. 민간임대 : 청약홈에서 진행
 
3. 공공분양 : 특별공급 + 일반공급
4. 민간분양 : 특별공급 + 일반공급
  특별 공급 - 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관추천
  일반공급 : 점수로 우선순위 매김
    - 일반공급 공공분양 점수 기준 : 청약통장 / 입금액수 / 납입기간
    - 일반공급 민간분양 : 추첨제 + 가점제
 

청약 일정은?

특별공급 -> 일반공급(1순위, 2순위)
1. 특별공급
2. 1순위 당해
3. 1순위 기타
4. 2순위
 
특별공급을 가장 먼저 하고,  미달물량이 있을 경우, 추가하여 일반공급 진행
자격에 따라 1, 2순위 구분
규제가 심한 지역에서는 해당 지역에 사는 사람(1순위 당해)을 먼저 하고, 다른 지역에 사는 사람(1순위 기타)을 나중에 진행한다.